Muchos
ciudadanos se han visto inmersos en una futura expropiación. ¿Qué quiere decir
esto? Cuando el Plan General de Ordenación Urbana
(PGOU) o una
revisión simplificada del Plan General de Ordenación Urbana, destina a ser
vial, parque o futuro edificio al servicio publico un solar o vivienda, a pesar
de ser suelo urbano, queda reservado a tal fin y como consecuencia no se puede
construir en él, ni modificar o
ampliar la vivienda.
El
proceso lógico que se sigue es la inmediata ejecución del expediente de
expropiación, que sería otro problema no menos traumático y que acarrea
multitud de conflictos que finalizan alguno de ellos en litigio, como no llegar
a un acuerdo en el justiprecio, expropiación urgente no justificada o
simplemente la propia expropiación.
Pero puede ocurrir que por circunstancias
ajenas al afectado el expediente de expropiación se prolongue en el tiempo a
merced del Ayuntamiento competente por causas económicas o estratégicas. Como
consecuencia el propietario está asumido en la incertidumbre de una futura
expropiación, que el Consistorio iniciara, según
le convenga, cuando le sea más ventajosa sin tener en cuenta para nada las
necesidades del titular de bien.
Esta
circunstancia es doblemente dolorosa, primero porque nace una carga sobre la
propiedad que hace imposible la enajenación del dominio y en consecencia, pierde
todo atractivo para un futuro comprador.
Segundo porque el propietario debe seguir asumiendo religiosamente los gastos
que conllevan un bien inmueble, tanto el IBI como otros impuestos.
Ante
esta situación el titular del suelo puede armarse de paciencia y esperar que el
acontecimiento llegue por si solo o iniciar
la expropiación por ministerio de la ley. El Tribunal
Supremo venía declarando en Ss. como la de 21-1-02 en que se recoge anterior
doctrina jurisprudencial (Ss. de 16-7-97 (RJ 1997080), 14-6-99 (RJ 1999232),
13-2 y 21-6-00), que dicha previsión <<intenta paliar el inconveniente
que para el titular de los bienes afectados por una expropiación urbanística
supone la pasividad de la
Administración ,.. >>.
Esta doctrina está vigente actualmente, y así es aplicada por el TS en la
sentencia de 4 de diciembre de 2012.
Una
vez transcurridos cinco años, desde la
entrada en vigor del Plan, o Programa de Actuación Urbanística, sin que se
llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su
calificación urbanística, no sean edificables, el titular del bien podrá
iniciar el procedimiento de expropiación de los terrenos; y
transcurrido el plazo de dos años sin ser atendido dicho requerimiento por la Administración ,
podrá presentar la hoja de aprecio a la misma.
Nota
importante a efectos del calculo del justiprecio," El procedimiento, se entiende
iniciado desde la presentación de la hoja de aprecio por el propietario”.
Si la Administración no
acepta la valoración del titular, a partir de este momento, es cuando podrá dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación,
que determinara finalmente la cuantía del justiprecio, así lo establecen
los artículos 24 y ss. de la Ley
de Expropiación Forzosa de 1954.
Las
hojas de aprecio tanto de la
Administración como la del
expropiado son vinculantes para ambos de forma tal que el Jurado de
Expropiación Forzosa no podrá reconocer un justiprecio inferior al ofrecido en
la hoja de aprecio de la
Administración ni superior al pretendido por el expropiado en
la suya. No obstante, si ninguna de las partes o una de ellas estuviese
conforme con la cuantía que finalmente determina el Jurado Provincial de
Expropiación se puede dar traslado a los Tribunales de Justicia de lo
Contencioso-Administrativo para iniciar litigio.
Destacar
entre los conflictos más frecuentes en la expropiación forzosa el desacuerdo en
el Justiprecio o justo precio, que constituye una indemnización por la
pérdida de los bienes y derechos expropiados que fijará el justiprecio conforme a los criterios de la Ley
de Expropiación, de acuerdo con el procedimiento establecido en sus artículos
treinta y uno y siguientes.
Doctrina
jurisprudencial que contribuye a resolver conflictos concretos de justiprecio, la
sentencia STS, Sala Tercera, sección 6ª, de 25 de Junio del 2013 (Recurso:
4105/2010 ) y posteriormente reitera por la STS 109/2014, Consejo General del Poder Judicial,
en el FJ 4º, dice: “la valoración como suelo urbanizable de
terrenos clasificados como no urbanizables cuando son expropiados con destino a
sistemas generales, al aplicarla al supuesto enjuiciado, parece oportuno
recordar esa doctrina jurisprudencial, recogida entre otras en la sentencia de
17 de noviembre de 2008 (recurso de casación 5709/97 ), que establece que, como
regla general, en nuestro Ordenamiento Jurídico, los terrenos se tasan conforme
a su clasificación urbanística. Ahora bien, como excepción, en los casos
en los que unos terrenos destinados a sistemas generales se encuentren
clasificados como no urbanizables, o carezcan de clasificación específica,
procede valorarlos como urbanizables siempre y cuando se destinen a «crear
ciudad», salvo que, por reunir los requisitos señalados por el legislador, su
clasificación como urbanos resulte obligada (dado el carácter reglado de la
potestad del planificador en este punto).”.
Así, el suelo rustico (no urbano o urbanizable) que
reúne las características de trascendencia urbana y servicio municipal
requeridas para su valoración como si de suelo urbano o urbanizable se tratara,
lo que en palabras de la jurisprudencia se llama "hacer ciudad", tiene
trascendencia urbana a efectos expropiatorios, independientemente de la
clasificación asignada por el Plan, por lo que procede valorar como suelo
urbanizable, con tratamiento “hacer ciudad” en palabras de la jurisprudencia.
Por
último, el cobro indebido del IBI en suelo
urbanizable sin instrumento de desarrollo. Tras múltiples sentencias y
como broche la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de
2014 (recurso en interés de ley 2362/2013), por cuanto
establece “hay que entender que el legislador
catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan
delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de
ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal
programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesta para el futuro, por
lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza
urbana el suelo urbanizable ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado
a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca
las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá,
como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico”.
El
conflicto que dio origen a estas sentencias se originó cuando el Ayuntamiento
de Badajoz decidió reclasificar varios terrenos rústicos y darles la
consideración de urbanizables, con lo que sus propietarios se vieron obligados
a pagar en concepto de IBI pero sin posibilidad de desarrollar urbanísticamente
y sin posibilidad de poder construir.
A
partir de ese momento, los propietarios de los suelos que estuviesen en esta
misma situación, suelo urbanizable sin
instrumento de desarrollo, podían llevar a cabo el recurso pertinente para
cambiar la valoración de sus suelos, y solicitar la devolución de los ingresos
indebidos de los IBI no prescritos, así como, la repercusión que se pudiera
tener sobre los pagos que se hayan llevado a cabo por el impuesto municipal de
incremento de Plusvalía, y por los impuestos autonómicos de Trasmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, entre otros.
Ante
esta situación el Estado reformó la ley para anular el IBI
urbano al suelo edificable sin desarrollar, cumpliendo de este modo con la sentencia del
Tribunal Supremo que le obligaba a ello y que afectaba a más de 50.000
hectáreas en la Comunidad Valenciana.
Dicha reforma de la Ley Hipotecaria y la
del Catastro Inmobiliario ha pasado prácticamente inadvertida pero sus
consecuencias serán apreciadas por múltiples ciudadanos afectados que se veían
obligados al pago del IBI correspondiente.
Por consiguiente, deberán tributar como
terrenos rústicos hasta que tengan una ordenación detallada, con un plan
parcial o de sectorización aprobado y cuenten con infraestructuras de
saneamiento, electricidad o agua.
Esta modificación legal entrará en vigor
el próximo 1 de noviembre. Serán los propios ayuntamientos quienes deberán
informar al Catastro para que actualice los datos catastrales y así empezar a
cobrar menos a los dueños de las parcelas.
