PROBLEMAS DERIVADOS DE FUTURAS EXPROPIACIONES

Muchos ciudadanos se han visto inmersos en una futura expropiación. ¿Qué quiere decir esto? Cuando el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o una revisión simplificada del Plan General de Ordenación Urbana, destina a ser vial, parque o futuro edificio al servicio publico un solar o vivienda, a pesar de ser suelo urbano, queda reservado a tal fin y como consecuencia no se puede construir  en él, ni  modificar o ampliar la vivienda.

El proceso lógico que se sigue es la inmediata ejecución del expediente de expropiación, que sería otro problema no menos traumático y que acarrea multitud de conflictos que finalizan alguno de ellos en litigio, como no llegar a un acuerdo en el justiprecio, expropiación urgente no justificada o simplemente la propia expropiación.

 Pero puede ocurrir que por circunstancias ajenas al afectado el expediente de expropiación se prolongue en el tiempo a merced del Ayuntamiento competente por causas económicas o estratégicas. Como consecuencia el propietario está asumido en la incertidumbre de una futura expropiación, que el Consistorio iniciara, según le convenga, cuando le sea más ventajosa sin tener en cuenta para nada las necesidades del titular de bien.

Esta circunstancia es doblemente dolorosa, primero porque nace una carga sobre la propiedad que hace imposible la enajenación del dominio y en consecencia, pierde  todo atractivo para un futuro comprador. Segundo porque el propietario debe seguir asumiendo religiosamente los gastos que conllevan un bien inmueble, tanto el IBI como otros impuestos.

Ante esta situación el titular del suelo puede armarse de paciencia y esperar que el acontecimiento llegue por si solo o  iniciar la expropiación por ministerio de la ley. El Tribunal Supremo venía declarando en Ss. como la de 21-1-02 en que se recoge anterior doctrina jurisprudencial (Ss. de 16-7-97 (RJ 1997080), 14-6-99 (RJ 1999232), 13-2 y 21-6-00), que dicha previsión <<intenta paliar el inconveniente que para el titular de los bienes afectados por una expropiación urbanística supone la pasividad de la Administración,.. >>. Esta doctrina está vigente actualmente, y así es aplicada por el TS en la sentencia de 4 de diciembre de 2012.

 Una vez transcurridos cinco años, desde la entrada en vigor del Plan, o Programa de Actuación Urbanística, sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables, el titular del bien podrá  iniciar el procedimiento de expropiación de los terrenos; y transcurrido el plazo de dos años sin ser atendido dicho requerimiento por la Administración, podrá  presentar la hoja de aprecio a la misma.

La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, en el apartado 1 art.187.bi.1 Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana.del artículo 187.bis, recoge como  iniciar el expediente de justiprecio el propio propietario "Cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del plan sin que se llevase a efecto la expropiación de terrenos dotacionales que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria, por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas en el correspondiente ámbito de actuación, los propietarios podrán anunciar al ayuntamiento su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde dicho anuncio". También esta recogido en la nueva Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (Lotup) en el artículo 109,  en su punto 5 “El plazo inicial para la ejecución de un programa de actuación no será superior a cinco años, salvo cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su prórroga. Las prórrogas no podrán otorgarse por un plazo total adicional superior a cinco años”.  

Nota importante a efectos del calculo del justiprecio," El procedimiento, se entiende iniciado desde la presentación de la hoja de aprecio por el propietario”.

Si la Administración no acepta la valoración del titular, a partir de este momento, es cuando podrá dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que determinara finalmente la cuantía del justiprecio, así lo establecen los artículos 24 y ss. de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954.

Las hojas de aprecio tanto de la Administración como la del  expropiado son vinculantes para ambos de forma tal que el Jurado de Expropiación Forzosa no podrá reconocer un justiprecio inferior al ofrecido en la hoja de aprecio de la Administración ni superior al pretendido por el expropiado en la suya. No obstante, si ninguna de las partes o una de ellas estuviese conforme con la cuantía que finalmente determina el Jurado Provincial de Expropiación se puede dar traslado a los Tribunales de Justicia de lo Contencioso-Administrativo para iniciar litigio.

Destacar entre los conflictos más frecuentes en la expropiación forzosa el desacuerdo en el Justiprecio o justo precio, que constituye una indemnización por la pérdida de los bienes y derechos expropiados que fijará el justiprecio conforme a los criterios de la  Ley de Expropiación, de acuerdo con el procedimiento establecido en sus artículos treinta y uno y siguientes.

Doctrina jurisprudencial que contribuye a resolver conflictos concretos de justiprecio, la sentencia STS, Sala Tercera, sección 6ª, de 25 de Junio del 2013 (Recurso: 4105/2010 ) y posteriormente reitera por la STS 109/2014, Consejo General del Poder Judicial, en el FJ 4º, dice: “la valoración como suelo urbanizable de terrenos clasificados como no urbanizables cuando son expropiados con destino a sistemas generales, al aplicarla al supuesto enjuiciado, parece oportuno recordar esa doctrina jurisprudencial, recogida entre otras en la sentencia de 17 de noviembre de 2008 (recurso de casación 5709/97 ), que establece que, como regla general, en nuestro Ordenamiento Jurídico, los terrenos se tasan conforme a su clasificación urbanística. Ahora bien, como excepción, en los casos en los que unos terrenos destinados a sistemas generales se encuentren clasificados como no urbanizables, o carezcan de clasificación específica, procede valorarlos como urbanizables siempre y cuando se destinen a «crear ciudad», salvo que, por reunir los requisitos señalados por el legislador, su clasificación como urbanos resulte obligada (dado el carácter reglado de la potestad del planificador en este punto).”.

Así,  el suelo rustico (no urbano o urbanizable) que reúne las características de trascendencia urbana y servicio municipal requeridas para su valoración como si de suelo urbano o urbanizable se tratara, lo que en palabras de la jurisprudencia se llama "hacer ciudad", tiene trascendencia urbana a efectos expropiatorios, independientemente de la clasificación asignada por el Plan, por lo que procede valorar como suelo urbanizable, con tratamiento “hacer ciudad” en palabras de la jurisprudencia.

Por último, el cobro indebido del IBI en suelo urbanizable sin instrumento de desarrollo. Tras múltiples sentencias y como broche la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 (recurso en interés de ley 2362/2013), por cuanto establece “hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesta para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico”.

El conflicto que dio origen a estas sentencias se originó cuando el Ayuntamiento de Badajoz decidió reclasificar varios terrenos rústicos y darles la consideración de urbanizables, con lo que sus propietarios se vieron obligados a pagar en concepto de IBI pero sin posibilidad de desarrollar urbanísticamente y sin posibilidad de poder construir.

A partir de ese momento, los propietarios de los suelos que estuviesen en esta misma situación, suelo urbanizable sin instrumento de desarrollo, podían llevar a cabo el recurso pertinente para cambiar la valoración de sus suelos, y solicitar la devolución de los ingresos indebidos de los IBI no prescritos, así como, la repercusión que se pudiera tener sobre los pagos que se hayan llevado a cabo por el impuesto municipal de incremento de Plusvalía, y por los impuestos autonómicos de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, entre otros.

Ante esta situación el Estado reformó la ley para anular el IBI urbano al suelo edificable sin desarrollar, cumpliendo de este modo con la sentencia del Tribunal Supremo que le obligaba a ello y que afectaba a más de 50.000 hectáreas en la Comunidad Valenciana.

Dicha reforma de la Ley Hipotecaria y la del Catastro Inmobiliario ha pasado prácticamente inadvertida pero sus consecuencias serán apreciadas por múltiples ciudadanos afectados que se veían obligados al pago del IBI correspondiente.

Por consiguiente, deberán tributar como terrenos rústicos hasta que tengan una ordenación detallada, con un plan parcial o de sectorización aprobado y cuenten con infraestructuras de saneamiento, electricidad o agua.

Esta modificación legal entrará en vigor el próximo 1 de noviembre. Serán los propios ayuntamientos quienes deberán informar al Catastro para que actualice los datos catastrales y así empezar a cobrar menos a los dueños de las parcelas.