CONFLICTOS URBANÍSTICOS

 

Este escrito intenta orientar y dar un poco de luz a uno de los muchos asuntos relacionados con el suelo, sensibles de generar conflictos.

Estos son:

·    Consecuencias de la urbanización masiva: Paralización de los Programas de Actuación

·    Expropiación de terrenos dotacionales: Expropiación por ministerio de la ley

·    Calificación especial del suelo para  “hacer ciudad”

·    IBI en el suelo urbanizable sectorizado sin instrumento de desarrollo

La Comunidad Valenciana está sufriendo una gran ralentización urbanística ocasionada por la crisis económica que ha generado una brusca deceleración de la actividad y por una ordenación masiva, mal planteada y descontrolada del suelo. Deberíamos plantearnos ante estos dos fenómenos cuál ha sido la verdadera causa de la ralentización, pero no voy a entrar en esa cuestión, lo que prima son las consecuencias generadas por uno u otro fenómeno o ambos y sus efectos soportados sobre todo por los propietarios del suelo, en ocasiones uno de los afectados más débiles, diría “el afectado más débil”.

La mayoría de esta actividad urbanística ha sido canalizada a través de la Ejecución de Programas de Actuación Integrada (PAI). Los procesos de ejecución de una actuación urbanística son lentos, se dilata en el tiempo y requieren fuertes inversiones. Actualmente a la dilatación natural del proceso cabe añadir la inactividad de los urbanizadores a la hora de impulsar los trámites administrativos (derivada de la poca perspectiva de negocio urbanístico) y como consecuencia la paralización de las obras de urbanización durante años, muchas ya en avanzado estado de ejecución, que han generado situaciones dramáticas en los propietarios.

Gran número de ellos fueron arrastrados de forma involuntaria e inconsciente a tal empresa, que no se hubieran planteado y mucho menos iniciado, a no ser por la voraz y descontrolada fiebre de urbanizar provocada por la coyuntura que generaron unos cuantos fuertes empresarios. ¿Cómo les afecta? Nos encontramos ante situaciones en las que los titulares del suelo están soportando prolongados costes financieros derivados de los avales bancarios depositados o cantidades de dinero invertido sin tener un horizonte claro de la culminación del procedimiento de urbanización, a esto hay que sumar la lucha de supervivencia diaria que ha creado la crisis actual.

A título ilustrativo, las fases en las que se subdivide un Programa de Actuación Integrada son:

·   Plan aprobado

·   Proyecto reparcelación aprobado

·   Inicio de obras: urbanización

·   Urbanización acabada

La mayoría o casi todos los Programas de Actuación Integrada en la Comunidad Valenciana están regulados por la LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana. En la actualidad derogada por La Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (Lotup), que entró en vigor el 20 de agosto del 2014, que a su vez refunde otras cuatro leyes, Decretos y modifica dos leyes más (una ley muy ambiciosa). ¿Por qué la mayoría de los Programas de Actuación Integrada en la Comunidad Valenciana son regulados por la  LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana? Porque en la disposición transitoria primera y segunda, en su punto 1, dice: “Los instrumentos de planeamiento, programación, gestión urbanística, reparcelación y expropiación por tasación conjunta, que hubiesen iniciado su información pública con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley, se seguirán tramitando conforme a la legislación anterior”, es decir,  por la LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana.

Ante la paralización del Programa de Actuación, una de las vías que permite resolver el prolongado coste financiero sin un claro horizonte, es la vía de instar la declaración de caducidad del Programa por incumplimiento del plazo para ejecutarlo que permite solicitar del urbanizador la devolución de las garantías prestadas o la cancelación de las cargas reales inscritas en el Registro.

No obstante, habrá que analizar con detalle los costes de cancelación, sus efectos serán distintos en función del estadio en el que se encuentre el procedimiento de urbanización y, concretamente estos efectos serán notablemente diferentes si se han iniciado las obras de urbanización o no.

Tanto la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana en su artículo 143.2.d como la Ley 6/1994 reguladora de la Actividad Urbanística en su artículo 29.10  han definido la caducidad de los Programas, como aquella consecuencia jurídica que supone, entre otros efectos, la resolución de la condición de agente urbanizador como resultado del incumplimiento de los plazos de ejecución del Programa.

Estos plazos vienen reflejados en el convenio de programación (LUV) o en el convenio  urbanístico (LRAU) que el urbanizador debe suscribir con la Administración actuante (Ayuntamiento) una vez se ha aprobado definitivamente el Programa.

Otra situación no menos preocupante a la expuesta anteriormente, es estar inmerso en una futura expropiación. Abordaremos esta cuestión en una futura entrada.