EL BANCO DEVOLVERÁ EL ANTICIPO QUE LOS CLIENTES DIERON AL PROMOTOR DE VIVIENDAS INACABADAS

      La  Audiencia  Provincial  de Valencia ha comenzado a aplicar una  sentencia  del  Tribunal  Supremo  dictada  el   pasado  mes de diciembre. En ella se fallaba contra las entidades que no velaron para  que  el  constructor  avalara  el  dinero  entregado  por el adquiriente.

     La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia obliga a una entidad a ingresar a un cliente 96.000 euros que entregó a cuenta a un promotor por una vivienda que no fue terminada.

     Muchos son los ciudadanos que podrán recuperar su dinero de los bancos y cajas de ahorro que admitieron ingresos de los compradores en cuentas del promotor sin exigirles a estos un aval o seguro.

     La ley es clara al respecto: “para que un promotor pueda recibir dinero del cliente a través de un banco es necesaria una cuenta para la promoción con dos condiciones: que todo el dinero que se ingrese sea para esa promoción y que el dinero esté garantizado”. Ni que decir tiene que muchas entidades no cumplieron con estas exigencias y muchos ciudadanos creían perdida su inversión.

   Los clientes podrán recuperar ahora su inversión más aproximadamente un 4% que los jueces suelen establecer en concepto de intereses; eso sí, tendrán que demostrar que pagaron a través del banco y que la vivienda no se construyó o se hizo fuera de plazo.

NUEVO COMPLEMENTO DE PENSIÓN, A LA MUJER TRABAJADORA CON HIJOS

El 2 de enero de este año, entró en vigor un nuevo texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre. Una de las novedades recogidas, es un complemento de pensión, a las mujeres que hayan tenido hijos naturales o adoptados y sean beneficiarias en cualquier régimen de Seguridad Social de pensiones contributivas de jubilación, viudedad e incapacidad permanente (art. 60).

Consiste de un incremento de entre el 5% al 15 %, que se debe aplicar a la cuantía inicial de las referidas pensiones en función del número de hijos, con efectos del  1 de enero del 2016 y vigencia indefinida. El porcentaje adicional sigue la siguiente escala: 

• En el caso de 2 hijos: 5 por ciento   
• En el caso de 3 hijos: 10 por ciento
• En el caso de 4 o más hijos: 15 por ciento

Pero hay que tener en cuenta que se han establecido limitaciones de cuantía y de aplicación en función de:

 

• Superar la pensión máxima establecida en los Presupuestos Generales del Estado. La suma de la pensión y del complemento no podrá rebasar dicho límite incrementado en un 50% del complemento asignado.
• No será de aplicación en los casos de acceso anticipado a la jubilación por voluntad de la interesada ni en los de jubilación parcial. No obstante lo anterior, se asignará el complemento de pensión que proceda cuando desde la jubilación parcial se acceda a la jubilación plena, una vez cumplida la edad que en cada caso corresponda.
• Cuando concurran pensiones del sistema de la Seguridad Social, se reconocerá el complemento por hijos solamente a una de las pensiones de la beneficiaria, de acuerdo con el siguiente orden de preferencia:

1ª.    A la pensión que resulte más favorable.

2ª.   Si concurre una pensión de jubilación con una pensión de viudedad, el complemento se aplicará a la de jubilación.

• No será de aplicación en los casos de un solo hijo.

 

Literalmente, el apartado 1. del artículo 60 dice, “Se reconocerá un complemento de pensión, por su aportación demográfica a la Seguridad Social, a las mujeres que hayan tenido hijos biológicos o adoptados y sean beneficiarias en cualquier régimen del sistema de la Seguridad Social de pensiones contributivas de jubilación, viudedad o incapacidad permanente”. De su lectura podemos deducir que tiene como objetivo reconocer, mediante una prestación social pública, la contribución demográfica al sistema de Seguridad Social de las mujeres trabajadoras que han compatibilizado su carrera laboral con la maternidad.  

 

Me parece bien la nueva medida que reconoce el esfuerzo que han realizado las mujeres trabajadoras, es aceptada de buen agrado (por las beneficiadas por supuesto), aun cuando el reconocimiento llegue al final de su vida profesional. Lo que no entiendo es por qué quedan excluidas las mujeres con un solo hijo en la misma situación y las que por motivos personales o familiares han decidido el acceso anticipado a la jubilación por voluntad propia y no forzada ¿No han contribuido también a sostener el sistema de pensiones? ¿No han realizado un esfuerzo? deduzco que no lo consideran así.

 

Hay que añadir, que  si realmente se pretende estimular la natalidad y como consecuencia la demografía a la Seguridad Social, la ayuda o reconocimiento debería derivar en establecer infraestructuras que faciliten conciliar la vida familiar y profesional “crear guarderías estatales gratuitas, adecuar el horario escolar con el laboral” y mejorar las condiciones económicas en los primeros años de vida de los hijos “ayudas por hijo a cargo”. Es en los primeros años de vida de los hijos cuando la unidad familiar sufre mayor desgaste y la economía suele estar más débil.

¿CONTRATAMOS UNA HIPOTECA? ¿QUÉ DEBEMOS PLANTEARNOS ANTES DE FIRMAR?

     Al sentarnos ante un empleado de banca para solicitar un crédito hipotecario debemos responder a multitud de preguntas que nos serán formuladas para que la entidad pueda analizar la viabilidad del préstamo. En ese momento debemos facilitar la información requerida del modo más sincero posible. Pero ¿solo los clientes deben responder preguntas? No. Al contratar una hipoteca debemos saber qué preguntar en el banco, en la notaría y a cualquier profesional que participe del proceso.

     Los agentes económicos afirman que 2016 puede ser el año del despegue en la concesión de hipotecas; prevenir futuros desahucios depende de la buena voluntad de todos. 

   En primer lugar debemos plantearnos si comprar es nuestra mejor opción. Una vivienda tiene costes de mantenimiento importantes. Quizás deberíamos plantearnos un alquiler. 

     Desde Soluciones Jurídicas VLC recomendamos contar con la ayuda de un abogado o profesional especializado que nos acompañe en el proceso ya que habremos de tratar con inmobiliarias e intermediarios hipotecarios. El querer ahorrarnos un dinero en honorarios puede ser contraproducente salvo que contemos con conocimientos en la materia y tiempo.

     Tendremos que acudir al Registro de la Propiedad y al Catastro para conocer la situación real de la casa. Quizás incluso una visita al ayuntamiento correspondiente puede ser interesante para realizar una consulta urbanística.

     Otra cuestión importante es la valoración de la casa. Es posible que los actuales propietarios dispongan de alguna tasación. Si no, podemos solicitarla a una empresa homologada que sea aceptada por los bancos. La tasación que se realice influirá en la cantidad de dinero que la entidad financiera nos concederá, generalmente el 80%. 

     Cuando decidamos con qué banco contratar, además de unas buenas condiciones contractuales, debemos fijarnos en el modo de proceder de la entidad con sus clientes cuando estos no pueden pagar, en su ética corporativa, labor social, transparencia, ...

     Las condiciones hipotecarias no serán las mismas en función de si queremos financiar una primera vivienda, una segunda o un local comercial. Desde Soluciones Jurídicas VLC recomendamos encarecidamente tener mucho cuidado con las dobles garantías y los avalistas. Estos deben conocer perfectamente los riesgos que asumen y valorarlos. Perder una vivienda es triste, perder dos es evitable.

    En nuestros cálculos de gastos tenemos que incluir los de gestoría, notaría, registro, honorarios profesionales o intermediarios (si los hay) y la comisión de apertura que nos cobrará el banco.

     Uno de los temas que más quebraderos de cabeza han causado y causan es la conveniencia de un interés fijo o variable. Con un interés fijo pagaremos siempre la misma cuota, mientras que con un interés variable la cuota cambiará en función del Euribor (referencial hipotecario dominante en el mercado al que le suman un diferencial). No sabemos a ciencia cierta cómo evolucionará el Euribor ni la inflación. Existen tipos de referencia diferentes al Euribor pero la mayoría de las hipotecas se firman referenciadas a él.

     La duración del contrato es otro aspecto a tener en cuenta. Actualmente el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España son 40 años. A más alarguemos el plazo, pagaremos menor cuota pero más intereses.

     Una práctica habitual de las entidades financieras es vincular otros productos a la concesión del préstamo. En Soluciones Jurídicas VLC consideramos que estas prácticas encarecen la hipoteca, dificultan comparar opciones entre sí y desconfiamos cuando pretenden obligarnos a contratar productos que no necesitamos ni hemos solicitado. Es muy frecuente la “invitación” a la contratación de un seguro; seguro que aconsejamos contratar a un profesional independiente de la entidad financiera.

     ¿Qué ocurre si en la hipoteca hay una cláusula suelo? Una hipoteca aparentemente barata nos resultará muy cara con una cláusula de este tipo. Desde Soluciones Jurídicas VLC aconsejamos informarnos muy bien sobre este tipo de cláusulas. Asunto que ya hemos comentado en entradas anteriores en nuestro Blog por la gran cantidad de demandas judiciales habidas al respecto.

     Por último acudiremos al notario para formalizar la firma de la hipoteca. Debemos ir tranquilos y sin prisas. Podemos realizar al notario tantas preguntas como se nos ocurran sobre cualquier aspecto de lo que estamos firmando: cláusulas suelo, tipos de interés, interés de demora, … 

     Como decíamos al inicio de esta entrada todos los operadores del proceso debemos buscar hipotecas responsables. Muchos bancos continúan sin enfocar el tema del modo correcto.